안녕하세요. 오늘은 제38조(개발제한구역의 지정),제39조(시가화조정구역의 지정), 제40조의2(입지규제최소구역의 지정) 요렇게 3가지를 비교해보겠습니다. 다 비슷비슷한 뜻인거 같지만 조금씩 다르고, 시험에서 잘 잡아내야 할 키워드는 무엇인지 같이 살펴보도록 하죠.
첫 번째인 개발제한구역의 지정입니다.
개발제한구역 = 그린벨트
개발제한구역(Green Belt; GB)은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경 및 생태계를 보존하며 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 국토교통부장관이 결정하여 지정 또는 변경하는 지역을 말합니다. 개발제한구역은 다음과 같은 목적으로 지정될 수 있습니다:
도시가 무질서하게 확산되거나 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위해 개발을 제한할 필요가 있는 지역.
도시 주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 개발을 제한할 필요가 있는 지역.
국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역.
도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위해 개발을 제한할 필요가 있는 지역.
개발제한구역으로 지정된 지역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 도시계획사업 등이 제한됩니다. 이러한 행위 제한은 해당 지역의 주민의 재산권에 영향을 미치므로 관할 시 · 도지사는 해당 지역의 주민 지원사업 등을 포함하는 개발제한구역관리계획을 5년 단위로 수립하여 개발제한구역을 종합적으로 관리해야 합니다.
개발제한구역 내에 주민이 집단적으로 거주하는 지역으로서 지정기준에 부합하는 경우, 시 · 도지사는 해당 지역을 취락지구로 지정할 수 있습니다. 취락지구에서는 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 규제를 완화하거나, 주거환경을 개선하고 기반시설을 정비하기 위한 취락지구 정비사업을 시행할 수 있습니다.
개발제한구역의 해제는 광역도시계획에 반영되어 있는 해제가 가능한 총량 범위 이내에서 개발수요 등을 고려하여 단계적으로 추진되어야 합니다. 이때, 해제대상지역에 대한 개발계획 및 재원조달계획 등 활용방안 뿐만 아니라 주변 개발제한구역에 대한 관리방안 등을 종합적으로 검토하여야 합니다.
두번째는 비슷한 시가화조정구역입니다.
시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적이고 단계적인 개발을 도모하기 위해 일정 기간 동안 시가화를 유보해야 할 필요가 있는 지역을 말합니다. 이러한 구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따라 도시·군관리계획으로 결정하고 고시합니다.
시가화조정구역에서는 농업, 임업 또는 어업용 건축물 건축 등 일부 제한적인 범위 내에서는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수의 허가를 받아 허용될 수 있습니다. 하지만 전반적으로 시가화를 유보하여 계획적이고 조정된 개발이 이루어질 수 있도록 합니다.
시가화조정구역은 다음과 같은 경우에 대상으로 지정될 수 있습니다:
도시의 무질서한 시가화를 방지하기 위해 일정 기간 동안 개발을 제한해야 할 필요가 있는 지역.
도시의 계획적이고 단계적인 개발을 도모하기 위해 일정 기간 동안 개발을 유보해야 할 필요가 있는 지역.
국가의 주요정책을 수행하기 위해 도시적 토지 이용을 일시적으로 중단해야 할 필요가 있는 지역.
시가화조정구역에서 시가화를 유보하는 기간은 일반적으로 5년 이상부터 최대 20년 이내로 한정됩니다. 이 기간 동안 지역의 토지 이용은 제한되며 계획적인 개발과 조정을 위한 준비가 이루어집니다. 이후 해당 지역의 개발 계획이나 국가정책 등을 고려하여 시가화조정구역을 해제하게 됩니다.
보통 시험에선, 저 같은 경우에는 무질서한 확산을 보면 두가지가 떠오릅니다. 첫 번째는 개발제한구역, 두번째는 시가화조정구역입니다. 개발제한구역은 좀 더 강한 느낌이 있습니다.정의에서 "제한","금지"라는 말이 분명히 나올 것입니다.
예시만 들자면... 개발제한구역은 퇴학 같은 느낌입니다. 넌 더 이상 안되겠다 라는 느낌이 강합니다. 반면, 시가화조정구역은 정학 같은 느낌입니다. 5년에서 최대 20년 동안 개발을 잠시 멈춘다. 계획적으로 발전시키겠다 하는 느낌이 강하다고 할 수 있습니다.
마지막으로 입지규제최소구역입니다. 이것은 이름과 다르게 완화시켜주는 법인데요.
입지규제최소구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시 및 군의 관리계획으로 지정되는 용도구역 중 하나입니다. 이 구역은 상위계획인 광역도시계획, 도시 및 군의 기본계획 등에서 제시한 도시개발 및 관리 방향을 달성하기 위해 별도로 관리할 필요가 있는 특정 공간을 대상으로 지정됩니다.
입지규제최소구역은 기존의 용도지역이나 지구에 적용되는 일률적인 기준보다는 특정 공간에 유연하게 적용할 수 있도록 하여 공간 맞춤형 도시계획을 허용함으로써 개성있고 창의적인 도시 공간을 조성하도록 도와줍니다.
이 구역은 여러 가지 목적으로 지정될 수 있습니다. 예를 들어,도시지역 내 다양한 기능을 집적시켜 복합적이고 압축적인 토지 이용을 증진시켜 도시의 활력을 되살리고 지역 경제를 활성화하는데 사용될 수 있습니다.
기성시가지의 침체되고 낙후된 주거환경, 경제활동, 사회 문화기능 등을 개선하고, 기존 도시 기능을 전환하는 등 다양한 도시개발 및 정비를 지원하는데 사용될 수 있습니다.
입지규제최소구역계획은 이러한 입지규제최소구역에서의 토지 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등의 제한에 관한 사항을 수립하는 도시 및 군의 관리계획을 말합니다. 이 계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 건축법에 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 간주됩니다.
일반적으로 입지규제최소구역의 면적은 최소 1만m² 이상으로 지정되며, 국토교통부장관은 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 특정 지역과 그 주변지역을 입지규제최소구역으로 지정할 수 있습니다.
입지규제최소구역은 도시의 조정된 발전을 도모하고 도시환경의 개선을 위해 중요한 지역 제도로 활용됩니다. 이를 통해 도시의 미래 발전을 지속적으로 계획하고 적절하게 조정하여 건전한 도시 개발을 이룰 수 있습니다.
쉽게 비유하자면.. 입지규제최소구역은 넌 좀 더 열심히 공부할 필요가 있으니 장학금을 주지! 하는 완화규제입니다.
앞에 나온 개발제한구역과 시가지조정구역과 조금 다른 느낌이 있네요.
이렇게 헷갈리는 용어 3가지를 알아봤습니다. 정의문제.. 꼭 틀리지 맙시다!
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